Calcul de capacité d'emprunt
Estimez combien vous pouvez emprunter selon vos revenus, vos charges, votre apport et la durée de votre prêt immobilier.
Règles HCSF vérifiées en septembre 2026 · taux indicatifs de septembre 2026
Durée du prêt
Revenus locatifs retenus à 70 % · assurance incluse dans les 35 %.
Capacité d'emprunt
20 ans · 3,43 %
Mensualité max.
1 225 €
assurance incluse
Budget d'achat
232 022 €
hors frais de notaire
Reste mensuel
2 275 €
après charges + prêt
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Estimation indicative. L'accord définitif dépend de l'analyse complète du dossier par la banque.
Capacité d'emprunt 2026
Comment calculer sa capacité d'emprunt ?
La capacité d'emprunt correspond au montant qu'un ménage peut théoriquement emprunter tout en conservant un niveau d'endettement compatible avec les règles appliquées aux crédits immobiliers.
En France, le Haut Conseil de stabilité financière fixe en principe le taux d'effort maximal à 35 % des revenus retenus. Ce calcul doit inclure les charges liées aux crédits en cours ainsi que l'assurance emprunteur du nouveau prêt.
Avant d'estimer le montant que vous pouvez emprunter, vous pouvez également calculer votre taux d'endettement actuel et simuler l'impact d'une nouvelle mensualité.
Calcul simplifié de la mensualité disponible
Cette mensualité disponible est ensuite convertie en capital empruntable selon la durée du prêt, le taux d'intérêt et le coût de l'assurance.
Combien peut-on emprunter selon son salaire ?
À revenus identiques, le montant empruntable varie fortement selon la durée et le taux du crédit. Le tableau suivant donne un ordre de grandeur pour un prêt sur 20 ans, sans autre crédit en cours, avec un taux de 3,43 % et une assurance de 0,36 %.
Hypothèses : revenus nets avant impôt, aucune autre charge d'emprunt, taux d'effort de 35 %, prêt amortissable sur 20 ans, taux nominal de 3,43 % et assurance à 0,36 %. Ces montants sont indicatifs.
Quels revenus sont pris en compte ?
Pour le calcul du taux d'effort, le HCSF retient le revenu net avant impôt de l'emprunteur ou la somme des revenus nets avant impôt des co-emprunteurs.
Des revenus réguliers tels que les salaires, certaines pensions ou certains revenus fonciers peuvent participer à l'analyse. Les établissements restent libres d'appliquer des décotes prudentes lorsqu'un revenu est moins stable.
Pour les revenus locatifs, Kalkimo retient par défaut 70 % du loyer brut afin de fournir une estimation prudente.
Quelles charges faut-il renseigner ?
Les mensualités des crédits déjà en cours doivent être intégrées au calcul du taux d'effort, y compris lorsqu'elles concernent un crédit à la consommation.
Si vous conservez un loyer après votre achat, cette charge peut également être prise en compte. L'assurance du nouveau crédit immobilier doit elle aussi être incluse dans le calcul.
Les dépenses courantes comme l'alimentation ou l'électricité ne sont pas simplement ajoutées aux mensualités de crédit. Elles participent en revanche à l'analyse du reste à vivre.
Pourquoi la durée modifie-t-elle la capacité d'emprunt ?
Pour une mensualité identique, rallonger la durée permet de rembourser davantage de capital et augmente donc généralement le montant empruntable.
Cette augmentation a une contrepartie : un crédit plus long génère généralement davantage d'intérêts et d'assurance. Vous pouvez visualiser cette évolution avec le tableau d'amortissement.
La règle HCSF prévoit une maturité maximale habituelle de 25 ans, avec certaines situations particulières permettant une durée supérieure.
Capacité d'emprunt et capacité d'achat : quelle différence ?
La capacité d'emprunt correspond uniquement au capital que vous pouvez théoriquement financer grâce au crédit.
Votre budget immobilier peut être supérieur grâce à votre apport personnel. Il faut toutefois aussi prévoir les frais d'acquisition, la garantie du prêt et les éventuels travaux.
Poursuivre votre simulation
Les calculs utiles pour préparer votre achat
Une fois votre capacité d'emprunt estimée, vérifiez votre niveau d'endettement, simulez les mensualités du financement, suivez son amortissement puis intégrez les frais d'acquisition à votre budget.
Calcul du taux d'endettement →
Mesurez la part de vos revenus déjà consacrée à vos charges.
Simulation de prêt immobilier →
Comparez mensualités, intérêts, assurance et coût total.
Tableau d'amortissement →
Suivez le capital remboursé, les intérêts et le capital restant dû.
Calcul des frais de notaire →
Estimez les frais d'acquisition à prévoir dans votre budget.
Questions fréquentes sur la capacité d'emprunt
Peut-on dépasser 35 % d'endettement ?
Oui dans certains dossiers. Les établissements disposent d'une marge de flexibilité limitée. Il ne s'agit toutefois pas d'un droit pour l'emprunteur.
L'assurance compte-t-elle dans les 35 % ?
Oui lorsqu'elle est requise pour obtenir le crédit aux conditions annoncées.
Un apport augmente-t-il la capacité d'emprunt ?
L'apport augmente directement votre budget d'achat et peut améliorer la qualité globale du dossier.
Le résultat garantit-il l'obtention du crédit ?
Non. Une banque reste libre d'accepter ou de refuser un financement après analyse complète du dossier.
Méthodologie
Sources et hypothèses du calcul
Kalkimo applique un taux d'effort cible de 35 %, assurance comprise, conformément aux règles publiées par le Haut Conseil de stabilité financière.
Les revenus locatifs sont retenus à hauteur de 70 % dans cette simulation. Il s'agit d'une hypothèse prudente.
Les taux par défaut de septembre 2026 correspondent à des repères de marché et peuvent être modifiés directement dans le calculateur.
Dernière vérification :
Les résultats fournis par Kalkimo sont des estimations indicatives et ne constituent ni une offre de crédit ni une décision d'un établissement bancaire.